Passoire thermique en location : décence, loyer et recours

Les logements classés F ou G au DPE sont couramment qualifiés de « passoires thermiques ». Le droit distingue notamment le gel de certaines évolutions de loyer, les critères de décence énergétique et les recours ouverts au locataire. Une diminution du loyer n’est pas automatique du seul fait du classement DPE.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont la performance énergétique est très faible. Ces habitations sont identifiées par une étiquette F ou G lors du DPE, indiquant une consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an. En France, environ 4,8 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques, représentant près de 17% du parc immobilier.

Gel du loyer, décence et diminution judiciaire

Le classement énergétique peut produire plusieurs effets distincts. Le gel du loyer empêche certaines augmentations ; l’absence de décence énergétique peut ouvrir une démarche de mise en conformité. Une réduction, une suspension du loyer ou l’exécution de travaux peut relever d’un accord ou d’une décision judiciaire selon la situation.

Éléments à vérifier avant toute démarche

Pour être éligible à une demande de baisse de loyer pour passoire thermique, plusieurs conditions doivent être réunies :

1. DPE et classe énergétique : vérifier la validité du document et la classe attribuée au logement.
2. Date et nature du bail : les règles applicables peuvent dépendre de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction du contrat.
3. Situation de décence : distinguer le gel des augmentations de loyer de la procédure visant la mise en conformité du logement.

Procédure à suivre

1. Réalisation d’un DPE : Le locataire doit s’assurer que le DPE du logement est à jour et reflète bien une étiquette F ou G.
2. Comparaison des loyers : Comparer le loyer du logement avec ceux de biens similaires dans le voisinage. Des observatoires des loyers ou des agences immobilières peuvent fournir ces informations.
3. Négociation amiable : Engager une discussion avec le propriétaire pour convenir d’une réduction de loyer.
4. Recours à la commission départementale de conciliation (CDC) : En cas de désaccord, le locataire peut saisir la CDC pour tenter de trouver une solution à l’amiable.
5. Action en justice : Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire.

Conséquences possibles pour le bailleur

Les propriétaires qui ne respectent pas les obligations relatives aux passoires thermiques s’exposent à des sanctions.

Sanctions légales

• Interdiction de location : Dès le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028.
• Décision judiciaire : selon le dossier, le juge peut ordonner des travaux et prendre des mesures concernant le loyer.
• Obligation de réaliser des travaux : Les tribunaux peuvent contraindre les propriétaires à effectuer des rénovations sous peine de sanctions.

Financement d’un projet de rénovation

Pour faciliter la mise en conformité des logements, des aides financières sont disponibles :

• MaPrimeRénov’ : Une aide pour financer les travaux de rénovation énergétique.
• Éco-prêt à taux zéro : Un prêt sans intérêt pour les rénovations.
• Aides de l’ANAH : Subventions pour les propriétaires modestes.

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